Negocjacje cen nieruchomości w Bułgarii – na jaki realny rabat można liczyć?

Zastanawiam się nad zakupem apartamentu nad morzem w Bułgarii i próbuję ustalić strategię cenową. Czy sprzedający są skłonni do dużych ustępstw, czy raczej ceny w ogłoszeniach są sztywne? Jakie rabaty udawało Wam się wynegocjować w praktyce przy zakupie z rynku wtórnego lub od deweloperów?

Cześć! Kupowałem apartament na rynku wtórnym w Słonecznym Brzegu w tamtym roku. Ogólnie ceny w ogłoszeniach są zazwyczaj lekko napompowane o jakieś 10-15%. Mi udało się zejść z ceny wyjściowej 55 tysięcy euro na 48 tysięcy, czyli uciąłem około 12%. Kluczem była gotówka i szybka decyzja, bo sprzedający potrzebował pilnie kasy.

Zależy, czy celujesz w rynek wtórny, czy dewelopera. Od deweloperów w dużych kompleksach trudniej o rabaty cenowe w gotówce, ale często łatwo wynegocjować wyposażenie gratis – np. klimatyzację, AGD czy miejsce postojowe w garażu podziemnym. Warto też pamiętać o kosztach dodatkowych i sprawdzić kwestie podatkowe, o których dobrze piszą w artykule na temat podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości w Bułgarii.

Ja kupiłem dwupokojowe mieszkanie w Sveti Vlas. Wyjściowa cena wynosiła 70k euro, po intensywnych negocjacjach zamknęliśmy transakcję na 62k. Bułgarzy bywają elastyczni, zwłaszcza poza sezonem letnim, kiedy rynek trochę zamiera i chętnych jest mniej.

Wszystko zależy od lokalizacji. W topowych miejscach jak Nessebar czy Złote Piaski ceny są dość sztywne, bo popyt jest spory. Zresztą sytuacja makroekonomiczna też robi swoje, co świetnie widać po tym, jak wejście do Schengen wpłynęło na ceny domów i wizy w tym regionie.

Moje doświadczenie jest takie, że 5-10% to standard, który można ugrać niemal od ręki, jeśli masz wyłożone pieniądze na stole i nie musisz czekać na kredyt hipoteczny. Bułgarskie banki i tak niechętnie dają kredyty obcokrajowcom, więc gotówka to król.

Ja urwałem prawie 20%, ale apartament stał pusty przez 3 lata i właściciel z Niemiec miał już dość płacenia czynszu za utrzymanie (tak zwanej taksy поддержки). Czasami po prostu trafia się na kogoś, kto chce się pozbyć problemu.

Pamiętaj, żeby oprócz samej ceny zakupu dobrze kalkulować koszty późniejszego utrzymania oraz ewentualnego biznesu. Jeśli planujesz zarobki z turystów, to przydatne będą wskazówki, jak wygląda legalne wynajmowanie mieszkania w Bułgarii przez Airbnb.

U dewelopera w budowie udało mi się wynegocjować rabat kwotowy ok. 7% przy wpłacie 80% wartości na start. Deweloperzy potrzebują płynności na dokończenie budów, więc są skłonni do takich układów.