Jak założyć konto w bułgarskim banku jako obywatel spoza UE pod zakup nieruchomości?

Planuję zakup apartamentu nad morzem w Bułgarii i agent nieruchomości twierdzi, że do sfinalizowania transakcji oraz późniejszego opłacania rachunków niezbędne będzie konto w lokalnym banku. Jestem obywatelem kraju spoza Unii Europejskiej i zastanawiam się, jak wygląda ta procedura w praktyce. Jakie dokumenty muszę przygotować i czy banki robią problemy obcokrajowcom przy otwieraniu rachunków?

Agent ma absolutną rację, bez bułgarskiego konta ani nie przeprowadzisz bezpiecznie transakcji u notariusza, ani nie ustawisz zleceń stałych na prąd i wodę. Jako obywatel spoza UE musisz się jednak przygotować na nieco dłuższą weryfikację ze strony banku.

Ja zakładałem konto w UniCredit Bulbank jako rezydent kraju trzeciego i powiem szczerze – łatwo nie było. Musiałem przedstawić nie tylko paszport, ale też zaświadczenie o nadaniu bułgarskiego numeru podatkowego (EGN lub LNC) oraz umowę przedwstępną zakupu apartamentu.

Banki w Bułgarii bardzo skrupulatnie sprawdzają źródło pochodzenia środków, zwłaszcza jeśli jesteś spoza UE. Przygotuj wyciągi z banku ze swojego kraju za ostatnie 6 miesięcy i najlepiej zaświadczenie o zarobkach.

Zanim w ogóle wybierzesz się do banku, upewnij się, że budynek ma odpowiednie dokumenty odbioru, bo banki pytają o to przy kredytach, a czasem nawet przy weryfikacji celowości przelewu na zakup. Warto zerknąć na ten artykuł o tym, czym są akty 14, 15 i 16 w bułgarskich nieruchomościach, żeby wiedzieć, na co uważać.

Najlepiej udać się do oddziału w większym mieście, np. w Warnie czy Burgas, bo tamtejsi pracownicy mają większe doświadczenie z obcokrajowcami. Jeśli zastanawiasz się, które miasto wybrać do życia czy pod inwestycję, polecam sprawdzić ten tekst porównawczy: Warna czy Burgas: Gdzie lepiej się mieszka pod kątem kosztów życia i wynajmu?.

Procedura trwała u mnie około tygodnia. Najwięcej czasu zajęło departamentowicompliance sprawdzenie moich dokumentów. Najważniejsze to zachować cierpliwość i mieć ze sobą tłumaczenia przysięgłe niektórych papierów.

Czy robią problemy? Nie nazwałbym tego problemami, ale procedury KYC (Know Your Customer) są dla obywateli spoza UE bardzo rygorystyczne ze względu na unijne przepisy przeciwko praniu pieniędzy. Musisz udowodnić legalność każdej stówki.

Pamiętaj też, że po zakupie nieruchomości czeka Cię sporo formalności związanych z podatkami czy ewentualną późniejszą sprzedażą. Warto wiedzieć wcześniej, jak to działa, np. zerkając na poradnik o tym, jak sprzedać nieruchomość w Bułgarii bez wyjeżdżania.

Ja otwierałem konto w Postbank i o dziwo poszło dość sprawnie, ale agent nieruchomości bardzo mi pomógł, bo osobiście towarzyszył mi w placówce i tłumaczył z bułgarskiego na angielski.

Przygotuj się na opłaty wstępne – konta dla nierezydentów spoza UE mają często wyższe prowizje za prowadzenie i przelewy zagraniczne niż standardowe rachunki dla obywateli Bułgarii.

Najważniejsze to nie iść do pierwszego lepszego małego oddziału w nadmorskiej miejscowości poza sezonem, bo często odsyłają z kwitkiem. Lepiej celować w główne oddziały banków w dużych ośrodkach regionalnych.

Mnie bank poprosił nawet o referencje z mojego macierzystego banku w kraju pochodzenia. Dobrze więc mieć taki dokument po angielsku z pieczątką, zanim w ogóle wsiądzie się w samolot do Bułgarii.