Jak sprawdzić bułgarską nieruchomość pod kątem długów i hipotek?

Znalazłem atrakcyjne mieszkanie w Bułgarii i poważnie myślę o jego zakupie, ale obawiam się ukrytych zobowiązań finansowych sprzedawcy. W jaki sposób mogę bezpiecznie i legalnie zweryfikować, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub zajęciem komorniczym? Czy bułgarski Rejestr Nieruchomości udostępnia takie informacje obcokrajowcom i jakich dokumentów powinienem wymagać przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

To bardzo ważne pytanie, kupowanie nieruchomości bez sprawdzenia papierów to loteria. Najlepiej zatrudnić niezależnego bułgarskiego adwokata, który sprawdzi wszystko w sądzie rejonowym.

Z tego co wiem, kluczowym dokumentem jest zaświadczenie o obciążeniach z bułgarskiego Rejestru Nieruchomości (Агенция по вписванията). Pokazuje ono hipoteki i zajęcia komornicze z ostatnich 10 lat.

Obcokrajowcy jak najbardziej mogą uzyskać takie informacje, ale najłatwiej zrobić to przez lokalnego prawnika lub notariusza, który ma pełny dostęp do systemu.

Pamiętaj też, żeby oprócz długów sprawdzić bieżące koszty utrzymania. Przeczytaj koniecznie ten artykuł o tym, jakie są roczne podatki od nieruchomości i opłaty eksploatacyjne w Bułgarii, żeby nie mić niespodzianek.

Sprzedawca powinien Ci dostarczyć zaświadczenie o braku zaległości podatkowych z lokalnej gminy oraz zaświadczenie od zarządcy budynku, że nie ma długów czynszowych.

W umowie przedwstępnej koniecznie zapisz klauzulę, że sprzedawca gwarantuje, iż nieruchomość jest wolna od wszelkich wad prawnych i obciążeń osób trzecich.

Komornicy w Bułgarii też wpisują zajęcia do rejestru, więc czyste zaświadczenie z Agencji Wpisów to podstawa. Bez tego nawet nie ruszaj z zaliczką.

A czy planujesz potem to mieszkanie wynajmować? Jeśli tak, to po zakupie warto sprawdzić legalne wynajmowanie mieszkania w Bułgarii przez Airbnb, żeby od razu działać zgodnie z przepisami.

Notariusz w Bułgarii ma obowiązek sprawdzić część tych rzeczy przed podpisaniem aktu notarialnego, ale lepiej zrobić to samemu wcześniej, zanim wpłacisz jakikolwiek zadatek.

Zaliczka (kapar) w Bułgarii zazwyczaj wynosi 10%. Nigdy jej nie wpłacaj do rąk sprzedawcy gotówką bez pokwitowania i sprawdzonego stanu prawnego lokalu!

Często deweloperzy w Bułgarii mają zastawione całe bloki pod kredyty budowlane. Trzeba bardzo uważać na rynku wtórnym i pierwotnym.

Kupowałem mieszkanie w Warnie w zeszłym roku. Adwokat załatwił zaświadczenie o obciążeniach w dwa dni przez Internet. Kosztowało to grosze w porównaniu do spokoju.

A co z podatkami po sprzedaży? Warto też wiedzieć, jak wygląda podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości w Bułgarii, gdybyś kiedyś zdecydował się na odsprzedaż.

Dokładnie tak, jak piszą poprzednicy – tylko bułgarski adwokat i oficjalne wypisy z rejestru dają Ci jakąkolwiek gwarancję bezpieczeństwa.