Ile można realnie zarobić na wynajmie letniskowym nad Morzem Czarnym?

Zastanawiam się nad inwestycją w nieruchomość wakacyjną w Bułgarii lub Gruzji z przeznaczeniem na krótki najem w sezonie letnim. Czy ktoś z Was obraca się w tych rejonach i może podzielić się twardymi danymi dotyczącymi obłożenia oraz realnych stawek za dobę? Chciałbym wiedzieć, jak wyglądają koszty zarządzania takim apartamentem na odległość i czy po odliczeniu prowizji agencji zostaje z tego satysfakcjonujący zysk.

Mam apartament w Bułgarii, dokładnie w Słonecznym Brzegu. Sezon trwa tam właściwie od połowy czerwca do końca sierpnia, czasem uda się coś dorwać we wrześniu. Średnia stawka za ładne 2 pokoje to jakieś 45-60 euro za dobę. Obłożenie w szczycie sezonu wynosi około 70-80%, ale po odliczeniu prowizji agencji (często życzą sobie aż 25-30% za zarządzanie zdalne) oraz opłat za prąd, wodę i pranie, zostaje mniej, niż się wydaje w kolorowych broszurach.

W Gruzji, zwłaszcza w Batumi, rynek wygląda zupełnie inaczej niż w Bułgarii. Tam buduje się na potęgę, gigantyczne wieżowce przy samej plaży. Ceny za dobę potrafią być kuszące, bo od 30 do nawet 80 dolarów w nowym budownictwie z widokiem na morze. Problem polega na tym, że konkurencja jest gigantyczna, a sezon jest brutalnie krótki i kapryśny pogodowo.

Zanim kupisz cokolwiek w Bułgarii, sprawdź koniecznie kwestie prawne i meldunkowe. Warto zerknąć na ten artykuł czy zakup nieruchomości w Bułgarii daje prawo do stałego pobytu, bo wielu inwestorów ma co do tego błędne wyobrażenia.

Koszty zarządzania na odległość to czarny koń każdej kalkulacji. Jeśli nie masz tam zaufanej osoby na miejscu, agencja zje Ci do 30% przychodu. Do tego dochodzą opłaty eksploatacyjne (tak zwana taksa za utrzymanie części wspólnych - maintenance fee), które w bułgarskich kompleksach potrafią mocno uderzyć po kieszeni, nawet jeśli mieszkanie stoi puste.

Prowadzę wynajem w Bułgarii od 4 lat. Realny ROI, jeśli dobrze kupisz nieruchomosc na rynku wtórnym i nie przepłacisz u dewelopera, kręci się w okolicach 5-7% rocznie netto. Kto mówi o 15% zysku z najmu krótkoterminowego nad Morzem Czarnym, ten po prostu nigdy tego nie robił i powiela marketingowe bajki.

Batumi w Gruzji jest super tanie w zakupie, ale zarządzanie stamtąd z Polski to koszmar. Gruzini są specyficzni w biznesie, a obsługa techniczna, naprawy klimatyzacji czy hydrauliki potrafią zająć im 'wieczność'. Agencjonalne prowizje na miejscu wahają się od 20 do 30 procent, a ukryte koszty zjadają marżę.

Jeżeli szukasz czegoś nie tylko pod sam czysty wynajem letniskowy, ale też z myślą o dłuższym pobycie poza sezonem, sprawdź koniecznie najlepsze nadmorskie miasta w Bułgarii do całorocznego życia dla ekspatów, bo Słoneczny Brzeg zimą wymiera całkowicie i przypomina miasto widmo.

W Bułgarii kluczem jest lokalizacja. Apartamenty 500 metrów od morza tańszą o połowę w zakupie, ale wynajmują się o 80% gorzej niż te przy samej plaży z widokiem na basen. Turyści nad Morzem Czarnym są leniwi i nie chcą spacerować w upale do plaży.

Nie zapomnij o ubezpieczeniu! Przy wynajmie krótkoterminowym rotacja ludzi jest ogromna, a szkody (zalania, zniszczone meble, spalone AGD) to codzienność. Przeczytaj ten tekst czy ubezpieczenie nieruchomości w Bułgarii faktycznie się opłaca, bo bez dobrej polisy jedna awaria może pożreć zysk z całego sezonu.

Gruzja kusi niskimi cenami za metr kwadratowy w nowoczesnych apartamentowcach, ale tamtejszy rynek nieruchomości jest strasznie przegrzany nadprodukcją. Budują całe osiedla, a popyt wcale nie rośnie tak szybko jak podaż. Potem walczysz o klienta ceną i schodzisz do 25 euro za dobę.

Moim zdaniem Bułgaria (np. Sozopol czy Baczik, unikaj Słonecznego Brzegu jeśli zależy Ci na czymś więcej niż masowa turystyka) daje stabilniejszy zwrot niż Gruzja, bo to jednak Unia Europejska. Łatwiej o jasne zasady, a turyści z Europy Zachodniej chętniej tam wracają.

Realne obłożenie w dobrej agencji w Bułgarii w lipcu i sierpniu to niemal 90%, ale czerwiec i wrzesień to już loteria – czasem 30%, czasem 50%. Średnia stawka dobowaj za porządne studio to 40-50 euro. Po odliczeniu prowizji, podatków i utrzymania kompleksu zostaje około 2500-3500 euro czystego zysku rocznie.

Zarządzanie na odległość działa tylko wtedy, gdy masz system kamer, zamki na kod (smart locki) i pełne zaufanie do firmy sprzątającej. Jak agencja zawiedzie, Ty dowiesz się o tym dopiero z negatywnych opinii na Booking.com, a wtedy jest już za późno na ratowanie sezonu.

Gruzja jest piękna, jedzenie niesamowite, ludzie gościnni, ale jako biznes pod twardy najem krótkoterminowy – trudna i ryzykowna. Infrastruktura wciąż kuleje, a loty z Polski są drogie i rzadkie w porównaniu do czarterów do Burgas czy Warny.