Zakup nieruchomości z egzekucji komorniczej lub od banku w Bułgarii – gdzie szukać i czy to bezpieczne?

Zastanawiam się nad inwestycją w Bułgarii i wpadły mi w oko oferty nieruchomości przejętych przez banki oraz z licytacji komorniczych, które wydają się bardzo atrakcyjne cenowo. Gdzie najlepiej szukać takich okazji i jak wygląda cały proces formalno-prawny dla obcokrajowca? Czy kryją się za tym jakieś ukryte ryzyka, na przykład nieuregulowane długi lub problemy z poprzednimi właścicielami?

Cześć! Temat bardzo ciekawy, sam się nad tym zastanawiałem w zeszłym roku. Jeśli chodzi o licytacje komornicze, w Bułgarii prowadzi je prywatny komorniczy (ChSI - Czaszten Szдебен Iзпълнител). Najlepiej szukać na oficjalnych stronach bułgarskiej izby komorników albo na specjalistycznych portalach agencji.

Kupowałem mieszkanie od banku i powiem Ci, że proces jest bezpieczniejszy niż od osoby prywatnej, bo banki zazwyczaj czyszczą nieruchomość z głównych długów hipotekarnych przed sprzedażą. Warto jednak dobrze poznać ogólne zasady i potencjalne pułapki, o których przeczytasz w tym artykule: poradnik o zakupie nieruchomości w Bułgarii dla obcokrajowców.

Największe ryzyko przy komorniku to tzw. ukryci lokatorzy albo dawni właściciele, którzy nie chcą się wyprowadzić. W Bułgarii eksmisja bywa droga i czasochłonna, nawet jeśli masz prawomocny wyrok i akt własności. Uważaj na to!

Z mojego doświadczenia wynika, że oferty bankowe (REO - Real Estate Owned) są o wiele bezpieczniejsze niż licytacje komornicze. Banki zazwyczaj oferują też finansowanie lub przynajmniej przejrzystą dokumentację, chociaż ceny są tam nieco wyższe niż na czystej licytacji.

Pamiętaj, że obcokrajowiec (spoza UE) nie może kupić ziemi w Bułgarii na osobę fizyczną, a jedynie budynek. Jeśli kupujesz apartament z udziałem w gruncie, musisz najpierw założyć bułgarską firmę (EOOD/OOD). Obywatele UE mają pod tym względem łatwiej, bo ziemię pod budynkami mogą nabywać.

A czy ktoś z Was orientuje się, jak wygląda późniejsza sprzedaż takiego taniego apartamentu? Zastanawiam się, jakie podatki trzeba zapłacić, i znalazłem niedawno ciekawy tekst na ten temat: podatek od zysków kapitałowych w Bułgarii.

Komornicy w Bułgarii publikują ogłoszenia w gazeta i na portalu czsi.bg. Trzeba też wpłacić wadium (zazwyczaj 10% ceny wywoławczej), żeby w ogóle wziąć udział w licytacji. Koniecznie jedź na miejsce i zobacz stan techniczny, bo zdjęcia bywają mylące.

Moim zdaniem te super okazje z licytacji często wychodzą drożej, jak doliczysz zaległe opłaty do wspólnoty mieszkaniowej (tak zwane taksy poddrzania), których komornik nie pokrył z ceny sprzedaży. W Bułgarii długi czynszowe często przechodzą na nowego właściciela, jeśli nie dopilnuje się procedury!

Szukaj na portalach takich jak imot.bg albo olx.bg, ale z ofertami bankowymi najlepiej zgłaszać się bezpośrednio do działów windykacji największych bułgarskich banków, np. UniCredit Bulbank czy DSK.

Kupiłem w ten sposób małe studio w górach i narzekań nie mam, ale bez dobrego bułgarskiego adwokata ani rusz. Pieniądze muszą być przygotowane szybko, a notariusz to kluczowa postać w procesie.

Jeżeli myślisz o apartamentach w kurortach narciarskich, takich jak Bansko, to rynek bankowy i komorniczy jest ich pełny. Warto wcześniej sprawdzić, czy taki lokal ma potencjał pod najem, o czym piszą tutaj: nieruchomości w Bansku i opłacalność wynajmu.

Bułgarska procedura egzekucyjna różni się od polskiej. Najlepiej mieć zaufanego tłumacza przysięgłego na podpisaniu aktu u notariusza, bo urzędnicy mówią zazwyczaj tylko po bułgarsku.

Zwróć uwagę na stan prawny mediów – czasem prąd czy woda są odłączone z powodu gigantycznych długów poprzednika i ponowne podłączenie to koszmar biurokratyczny.

Generalnie warto, ale tylko wtedy, gdy masz wolną gotówkę i czas na rozwiązywanie potencjalnych problemów na miejscu. Okazje są realne, ale wymaga to stalowych nerwów!