Zakup nieruchomości w Bułgarii za kryptowaluty – stan prawny i praktyka

Zastanawiam się nad inwestycją w apartament na bułgarskim wybrzeżu i chciałbym sfinansować zakup za zgromadzone środki w kryptowalutach, głównie USDT i Bitcoin. Czy bułgarskie prawo notarialne pozwala na bezpośrednią płatność krypto, czy najpierw muszę wypłacić środki na tradycyjne konto bankowe w EUR? Jak wygląda weryfikacja AML/KYC przy takich transakcjach i czy urzędy skarbowe nie robią problemów z pochodzeniem kapitału?

Cześć! Bezpośrednia płatność kryptowalutą u bułgarskiego notariusza nie wchodzi w grę. Bułgarskie prawo wymaga, aby transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości były fakturowane i rozliczane w lewach lub euro za pośrednictwem tradycyjnego przelewu bankowego. Musisz najpierw spieniężyć krypto.

Dokładnie tak, jak mówi mój przedmówca. Notariusz w Bułgarii nawet nie sporządzi aktu, jeśli nie dostanie potwierdzenia przelewu bankowego z tradycyjnego banku. Ja wypłacałem przez giełdę na konto w Revolucie, a stamtąd do bułgarskiego banku.

Z własnego doświadczenia powiem Ci, że urzędy skarbowe w Bułgarii oraz banki bardzo skrupulatnie podchodzą do procedur AML i KYC. Jeśli wyślesz większą sumę bezpośrednio z giełdy krypto na konto zakupu nieruchomości, bank zablokuje środki i zażąda pełnej ścieżki pochodzenia kapitału od samego zakupu coinów.

Najlepiej wcześniej skonsultować się z kimś, kto ogarnia nie tylko rynek crypto, ale też procedury. Zanim w ogóle pomyślisz o przelewach, sprawdź też inne opcje na rynku, na przykład zakup nieruchomości z egzekucji komorniczej lub od banku w Bułgarii, choć tam procedury bankowe bywają jeszcze bardziej rygorystyczne.

USDT jest super do trzymania wartości, ale bułgarskie banki wciąż kręcą nosem na środki pochodzące z giełd kryptowalutowych, jeśli nie masz mocnych dowodów na to, kiedy i za jakie fiaty kupiłeś Bitcoina. Przygotuj historię transakcji z kilku lat wstecz.

Pamiętaj też, że po zakupie apartamentu czeka Cię cała papierologia związana z utrzymaniem nieruchomości. A gdybyś kiedyś chciał ją płynnie zbyć, koniecznie przeczytaj poradnik o tym jak sprzedać nieruchomość w Bułgarii bez wyjeżdżania, bo tam też kwestie transferu tradycyjnej waluty mają kluczowe znaczenie.

Z fiskusem nie ma żartów. W Bułgarii kryptowaluty są traktowane jako aktywa finansowe, a zysk z ich wymiany na fiat podlega opodatkowaniu tak jak inne zyski kapitałowe. Jeśli wykażesz czyste źródło w polskim lub bułgarskim urzędzie, nie powinno być problemów, ale radzę robić to przez licencjonowanego brokera.

Podsumowując: zapomnij o płaceniu Bitcoinem bezpośrednio deweloperowi czy właścicielowi u notariusza. Najpierw cash-out na konto bankowe, przejście pełnego KYC w banku z uwzględnieniem podatków, a dopiero potem czysty przelew EUR na zakup bułgarskiego M.