Akt notarialny w Bułgarii – jak go czytać i zweryfikować własność?

Cześć wszystkim, planuję zakup apartamentu nad morzem w Bułgarii i w końcu dostałem projekt aktu notarialnego od dewelopera/sprzedawcy. Szczerze mówiąc, dokument wygląda zupełnie inaczej niż w Polsce i mam problem ze zrozumieniem poszczególnych zapisów oraz rubryk. Czy ktoś z forumowiczów przechodził przez ten proces i może wyjaśnić, na co dokładnie zwrócić uwagę, aby upewnić się, że nie ma ukrytych obciążeń lub długów? Jak najpewniej zweryfikować ten dokument w bułgarskich rejestrach?

Cześć! Bułgarski akt notarialny (Notarialen akt) faktycznie mocno różni się od polskiego. Przede wszystkim musisz zwrócić uwagę na opis nieruchomości oraz tzw. idealne części działki (idealni chasti), które są z nią powiązane. Koniecznie przeczytaj mój poradnik o tym, jak przebiega zakup nieruchomości w Bułgarii jako obcokrajowiec, żeby wiedzieć, na co jeszcze uważać.

Dokładnie tak, jak pisze przedmówca. Najważniejsza jest sekcja dotycząca obciążeń (Tezhezhnosti). Musisz sprawdzić, czy na lokalu nie ciąży hipoteka, zajęcie komornicze lub prawo dożywocia. Najlepiej, żeby notariusz lub Twój adwokat pobrali zaświadczenie o brakach obciążeń z bułgarskiego rejestru.

Warto też pamiętać, że po zakupie apartamentu nad morzem wielu właścicieli chce go wynajmować turystom. Jeśli masz taki plan, koniecznie sprawdź zasady na jakie pozwala legalne wynajmowanie mieszkania w Bułgarii przez Airbnb, bo formalności wcale nie są takie oczywiste.

Cześć, ja przechodziłem przez to rok temu w Warnie. Projekt aktu musisz dać do sprawdzenia niezależnému bułgarskiemu adwokatowi (advokat), który nie jest powiązany z deweloperem. Kosztuje to niewiele, a daje spokój.

Zwróć szczególną uwagę na powierzchnię. W Bułgarii do powierzchni apartamentu często dolicza się tzw. powierzchnie wspólne (chasti obshchi), przez co metraż użytkowy może być mniejszy, niż się spodziewasz. W akcie musi być to wyraźnie rozpisane.

Weryfikację w rejestrach (Imoten register) przeprowadza się po numerze aktu, tomie i numerze porządkowym. Twój notariusz w Bułgarii robi to standardowo przed podpisaniem umowy, ale sam też możesz poprosić o wypis.

A czy rozważałeś inne lokalizacje niż sam kurort nadmorski? Jeśli interesują Cię tańsze opcje, czasem ludzie kupują też domy na wsi w Bułgarii do 30 000 euro: realia remontowe i praktyczne wyzwania, choć tam akty notarialne bywają jeszcze bardziej skomplikowane ze względu na status ziemi.

Upewnij się też, że sprzedawca przedstawia tzw. shemę (szicę) z katastru, czyli urzędowy plan nieruchomości. Bez tego notariusz nie powinien sporządzić ostatecznego aktu.

Ciekawe informacje na temat rozliczeń znajdziesz też w tym artykule: Sprzedaż nieruchomości w Bułgarii: Podatki i transfer pieniędzy za granicę. Warto wiedzieć, jak legalnie przetransferować środki.

Pamiętaj, że w Bułgarii notariusz (notarius) nie reprezentuje żadnej ze stron – jest bezstronnym urzędnikiem państwowym. Dlatego tak ważne jest, aby mieć własnego prawnika do weryfikacji projektu dokumentu.

Powodzenia! Bułgarski rynek nieruchomości potrafi zaskoczyć biurokracją, ale jak już przebrniesz przez ten akt i wpis do rejestru, to potem jest z górki. Trzymam kciuki za udaną transakcję!